これまで収益不動産は一部の地主さんが行なってきましたが、高齢者が相続対策として行なう例や別に職業を持ちながら副業として収益性のある不動産を所有するというケースは少なくないです。しかしながら、それらの人たちが持ち合わせる知識や経営ノウハウはまだまだ未熟なものが多く、管理業者に頼らざるを得ないところも大きい。
]]> その一方で賃貸経営は近年厳しさを増す一方であることから、今後も賃貸マンションや賃貸ビルの経営が順調に行くように運営していくことも、管理業者に求められる技術です。その考え方の一つに、物件の２極化から取り組むものも少なくなく、駅近などの物件などは１度空室がでるとなかなか次の入居者が現れないという現状に苦心されています。入居者の回転率から経営をするものではなく、いかに入居者に長く入居してもらうか、などと言った取り組みも必要です。
つまり、入居者が入居する、退出する際には、多少の一時金的な収入が発生します。保証金など。そのような入居者の入れ替えによって、経営をより豊かにする考え方が主流でした。しかし、これからは１度出て行くと次の入居者を決めることは難しい時代です。
優良な入居者には長く入居してもらう手段を考えることが１番求められていることです。そのために、物件の維持管理はもちろんのこと、快適な環境整備はさけて通れないところであります。また、そのためにもトラブルが発生したときには即時に対応できる体制も必要になります。
]]>そのために相当の期間を持って管理会社・家主が解除しますねということを相手側に通じて伝えることによって期間が終了すればそこで契約は解除になります。その契約の解除の理由としてはいくつかあるので紹介します。
]]> まず、家主側から解除する場合には、別の管理会社に委託する場合が考えられます。その理由としては、管理業務を行なう会社に支払う金額が高いので安い業者にお願いするからということが上げられます。他にも、管理会社が信用できなくなった。ということも上げられます。つまり家主の思うように動いてくれない、入居者からのクレームの電話が絶えないなどあります。逆に管理会社から契約解除はカンタンですが、管理費がもらえないということです。管理会社は、家賃の中から概ね５％程度を管理費として家主に請求しますが、入居者が少なくなってくると、受領する金額が少なくなってきます。そうなると対費用効果で、熱心にその物件に対して管理をしなくなるという悪循環が起こるわけです。
特に、家主が遠方の場合、あまり現地に行くこともできないので、管理会社も手を抜きがちになります。家主が行ってはじめて現状に気づくわけです。だから入居者が決まらない、空室率が高いのはこのせいだったのかというわけです。
契約が解除され終了した時には、受託者である管理会社はオーナーさんから預かっていたカギや書類など関するものはすべて返却する義務を負います。そのようなことがすべて終了した時点で、委託者と受託者の関係は終了するということを覚えておきましょう。
まずは入居者の募集契約業務です。空室があれば入居者を募集する必要がありますが、その入居者の募集を委託する業務です。窓口をすべてその管理業者に任せることによってオーナーは安心できる側面があります。ただし、余りにも任せすぎて、騙されることもありますのでお金のチェックはオーナー自身がすることも必要です。
この入居者募集の業務には、自らは営業をせずに不動産の賃貸業者に任せる場合も少なくありません。管理業務を行なっている業者は不動産の賃貸仲介業者でもあることが多いので、その場合は賃貸仲介部門がお客さんをつけるといく作業を行ないます。
そして、入居希望者に対して審査を行い、入居させるかどうかの決定を行います。不動産所有者つまり貸主は、その入居希望者の属性がわからないので、管理業務業者に任せることになります。中には、すべて入居の審査を貸主さんがすべて行なう物件もありますが、厳密な審査をしていると空室率が下がらないということもでてきます。
また、一方で不動産賃貸仲介業者は、仲介手数料を多く稼ぎたいためにムチャな（強引な）斡旋をするケースもあります。きちんと入居者の属性を定めることが後々の家賃の滞納のトラブルにつながらないポイントになります。
]]>ですから、実際には宅地建物取引業の影響を受けることはありますが、その宅建業に拘束されることはなくその管理に関する業規制法は存在しません。
賃貸管理業務に関する法律としては、民法・借地借家法・消費者契約法・個人情報保護法・建築基準法・水道法・消防法・浄化槽法・電気事業法・税法・住生活基本法などになります。
民法については、宅建業の中でもでてきますが、管理業務における家主との関係における委任の問題、借主貸主の契約でもある賃貸借契約、そして借主の能力や連帯保証、相続の点がかかわってきます。特に、賃貸借契約における管理する側から、入居者自身の問題（家賃の滞納等）や入居者間の問題（騒がしい等）が中心です。
貸主の意向を受けている管理業務者は、家賃の滞納に関しては神経を使っているのが現状です。そのような問題が起こらないことに気をつけるということは宅建業の中ではないことです。
最近では、消費者契約法･消費者保護法と言われるように民法の特別法として民法よりも優先する法律も出てきました。これは消費者、つまり入居者が保護される立場がより鮮明になってきたということです。
ほかに、大きな建物を管理している場合には必ずでてくる、水道法や消防法・電気事業法など別途しておく知識もあります。
]]>そのために不動産投資における不動産証券化では、投資家に向けて非常に細かい情報を開示を前提としています。資産運用の計画から実施などまでプロパティ・マネジメントがこの賃貸管理とは大きな関わりを持っています。
この不動産証券化では、前述にもあるように不動産投資物件における収益、つまり運用益、詳細に述べると、賃料収入が大きなポイントになっています。そのために証券化のための資料として、賃料の金額から共益費、管理の状況、回収率などこと細かく報告する必要があります。その資料によって投資家はお金を投資してリターンを得るというようなシステムになっています。
この金融融合と不動産証券化によって管理業務における重要性はますます大きくなることは間違いなく、管理業務を行なう管理会社もいかに収益性を上げることができるのか、ということを意識して管理する必要に迫られています。
現在、新築のマンションや都心での事業用ビルなど金額の大きい物件でこのような不動産証券化のビジネスが盛んに行なわれていますが、アメリカのサブプライム問題に端を発した世界的な金融恐慌などにより、これまで日本の証券化に役割を果たしてきた外資系投資会社が撤退しており、これからの証券化が注視されています。
]]>そのために入居者や内覧者の満足度をアップさせる必要があります。そして、収益不動産にとって1番重要となる入居者とのトラブル（家賃の滞納や建物内のルールの遵守等）をしっかりと防ぐことに目を光らせることです。
この入居者の満足度を上げるポイントしては、やはり建物や設備、セキュリティなどの防犯や耐震と見た目（美観）などにも対応することが必要です。また、定期的な清掃などによって入居者に安心感を与えることも必要です。
蛍光灯がきれたなどの修繕や修理などは、早急に対応する処理能力も求められています。
そのためには、個人で対応することには限界があり、民間の管理業務をしている企業に委託することでオーナーは収益性を高めることに専念できます。また、オーナーの年齢も高齢化しているので、そのような対応ができない直接管理の物件については建物の老朽化と空室率が上がるという状況になってるのでますます管理業務を行なう企業に求めらるニーズは大きくなります。
]]>また、消費者保護法や住生活基本形買うなどが基本的な考え方になります。これまでの大家的発想では事がうまく運ばなくなります。例えば、家賃を滞納したと言って、家賃が支払われるまではカギを交換して入居できないようにしたり、中の動産類を撤去したりすることはできません。
消費者が保護されるものとなってますが、その保護法の範囲は保証金まで関わってきます。これまで保証金と敷引きというものが賃貸では当たり前のように行なわれてきましたが、これも通用しなくなります。訴訟された場合にはほとんど消費者である入居者が勝っている状況も見逃せません。
また、住生活基本計画の中では耐震診断や耐震改修等などの促進も掲げています。単に建物というハコモノを建築・所有するだけではいけない時代になったということです。基本的には建物をなるべく長く使いなさいよというような主旨です。他にも数値目標が示されており、高齢者などもふくめた居住面積も数値化されています。
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そいう背景もあり、賃貸住宅の所有と経営・管理とが分けて考えられるようになったものこの頃からです。これに伴って各社が賃貸住宅事業に参入するようになりましたが、不動産に関する管理は、おろそかになっており、不動産業者等が、サービスの一環として行なっていたのが実情です。
しかし、不動産賃貸管理に関する需要と必要性から、ビジネスとしても成功するようになってから完全に管理業は不動産業の中でも別のビジネスとして捉えられ個人の投資家も積極的に管理に関しては専門業者に任せるというような事例も多くなりつつあります。
これからの不動産の管理、入居者からのクレーム等に対応することは、個人の投資家や地主では難しい部分もでてきつつあります。法的な部分も含め、管理は外注するという所有者が多くなっています。
その一方で、専門の管理業者が、管理業をはじめた理由としては、安定的な収入が確保ができということです。好不調の激しい不動産業界にあっては、安定した収益を上げれることはこの上ない魅力だったのです。
また、一方でオーナー側も一つや二つの投資物件なら自分で管理もできますが、そうでなくなるとやはり外注するなどして、任せることも必要になってきたというような管理業が、一つのビジネスとして成立した理由にもなっています。
]]>昨今の建設業界の状況を見ていますと、建設途中でその施工会社が倒産というような可能性もないとは言えない状況にあります。
具体的なリスクとは、景気の上昇により土地の価格も上昇すればいいのですが、反対に下落した場合のリスクや入居者やテナントを募集しても希望者が集まらない、いわゆる空室になってしまうのではというリスク、そして、計画通り施工ができるのかというようなリスクも伴います。
これと比較して、既存の建物がある場合には、施工の期間のロスはなく、地価の下落があったとしても、既存物件に入居している入居者やテナントの賃料はある程度一定しているので、そのような不安は多少払拭されます。
他にも、既存の建物がある場合には、年月の経過とともに傷みも出てくるので改修工事を行ないますが、この改修工事でさえ、新築を建築するリスクと比較すればよりリスクは少ないです。
こうした賃貸マンションにおける新築と中古の状況を踏まえることも賃貸物件を所有する上で大きな考え方の一つになります。
]]>現在のような土地の価格の下降期においては、土地を土地として所有するだけではマイナスの要因が大きく、固定資産税などの保有税が所有者の懐を痛めるという結果をもたらしています。このようなことより、賃貸経営における土地と建物の価値については分けて判断していく必要があります。
地価の上昇期、景気の上昇期においては、地価の上昇にあわせて、その上の建物から得られる賃料とを勘案できました。しかし、地価の下落時期においては土地の所有が資産として目減りさせる一因になっています。
このような時期は、土地と建物との関係を見直す必要があります。これまでの土地神話から脱却し、建物からいくらのキャッシュフローが生み出されるか、ということにポイントをおく必要があります。
このような結果、土地から仕込んで建物を建築するというような視点ではなく、現在の土地＋建物の中で、如何にキャッシュポイントが生み出せるのか、という視点が必要になってきます。
]]>その後、ミニバブルと言われたように２００７年までは価格指数は上昇しましたが、近年の数値はまた下がる傾向にあります。
これまでは土地神話と言われるように、所有すれば財産であり、これからも土地の値段はあがり続けると言われてきました。
しかし、これからの時代、土地であっても２極化が大きく進んで行きます。これまでの路線価的な算定方法で一律算出することは難しくなります。その土地から如何に収益性を生み出せるかがポイントであり、その収益性の高いものは今までのように取引は行なわれますが、そうでない収益性の低いものは、これからの時代、値段が付かない可能性も否定できない事実です。
これまで、土地を所有し売却することによって利益を出すキャピタルゲインの考え方でした。これからは時代の景気状況に大きな影響を受けることなく、収益性を出していくインカムゲインの考え方、つまり土地や土地と建物からどれだけ収益性を出せるかがポイントとなります。
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